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Start Tätigkeitsfelder Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Das Mietrecht ist ein Rechtsgebiet innerhalb des Zivilrechts, das sich mit der Überlassung einer Sache an einen anderen gegen Zahlung eines Entgeltes befasst.

Begründet wird ein Mietverhältnis durch einen Mietvertrag. Dieser kommt durch ein Angebot und die Annahme des Angebotes zustande. Im Mietvertrag sind die Pflichten des Mieters und des Vermieters geregelt.

Ein Mietvertrag soll schriftlich abgeschlossen werden. Ein mündlicher Mietvertrag ist gleichwohl gültig.

Neben den Regelungen des BGB existiert noch eine Vielzahl von Verordnungen und Gesetzes, die sich mit Fragen des Mietrechts befassen. Diese Regelungen werden durch eine komplexe und umfangreiche Rechtssprechnung ausgelegt und konkretisiert.

Besonderheiten, insbesondere zum Schutz des Mieters, gelten bei Mietverträgen über Wohnraum. Mit diesen Regelungen wird bezweckt den Lebenmittelpunkt des Mieters zu schützen. Insbesondere das Kündigungsrecht der Vermieters ist Beschränkungen unterworfen.

Die Hauptpflicht des Vermieters ist die Überlassung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand, die des Mieter ist die Zahlung des vereinbarten Mietzinses.

Zu den Pflichten des Vermieters gehört es auch, dass er die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. So ist der Vermieter verpflichtet Mängel der Mietsache auf eigene Kosten zu beseitigen.

Verstößt der Vermieter gegen diese Pflichten kann der Mieter die Miete mindern. Bei Vorliegen der Voraussetzungen kann ein Mieter hier auch Schadenersatz verlangen.

Umgekehrt ist der Mieter verpflichtet die Mietsache pfleglich zu behandeln sowie Mängel dem Vermieter zu melden. Starre Renovierungsklauseln, wie sie in vielen Verträgen üblich waren, sind unzulässig.

Bei Vorliegen der Voraussetzungen kann ein Vermieter vom Mieter eine Mieterhöhung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete verlangen. Hierbei muss er die gesetzliche Kappungsgrenze und gesetzlichen Formvorschriften. wie die Schriftform und eine Begründung, beachten.

Nach dem Gesetz sind Betriebskosten grundsätzlich in der Miete enthalten.

Im Mietvertrag kann und wird in aller Regel auch vereinbart, dass der Mieter alle oder einen Teil der umlagefähigen Betriebskosten selbst trägt.

Nur wenn eine solche Vereinbarung ausdrücklich iim Mietvertrag steht, kann der Vermieter die Betriebskosten zusätzlich zur Grundmiete verlangen. Dabei müssen grundsätzlich nur die im Mietvertrag ausdrücklich genannten Kostenpositionen vom Mieter getragen werden. Nach der Rechtsprechnung reicht aber auch eine pauschale Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung.

In aller Regel wird das Mietverhältnis durch einen Kündigung beendet. Es kann auch ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden.

Die Regelungen zur Kündigung von Mietverhältnissen unterscheiden sich zwischen Mieter und Vermieter ganz erheblich.

Grundsätzlich gilt, dass nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, von einer Vertragspartei durch fristgerechte Kündigung beendet werden können. Für befristete Mietverträge ist die ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen.

Während die Mieter grundsätzlich ohne Nennung von Gründen mit einer Frist von 3 Monaten kündigen können, ist eine Kündigung durch die Vermieter ist nur in Ausnahmefällen überhaupt möglich.

Die Kündigung muss insbesondere immer schriftlich erfolgen und das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein.

Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Darüber hinaus muss der Vermieter auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen. Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen.

Der Vermieter muss die Kündigung schließlich auch begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. Hierzu gehört z.B. der Eigenbedarf.

In Härtefällen geht aber auch in diesen Fällen der Schutz des Mieter vor die Interessen des Vermieters.

Wir beraten und vertreten Mieter und Vermieter.

Auf Vermieterseite helfen wir auf Wunsch bei der Überprüfung der Bonität der Mieter, der Erstellung und Prüfung der Mietverträge sowie von Mieterhöhungsschreiben und Nebenkostenabrechnungen. Weiterhin ziehen wir offene Forderungen aus dem Mietverhältnis ein und kümmern uns soweit erforderlich um die Kündigung und Räumung von Wohnungen.

Mietern helfen wir bei der Prüfung von Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungen und bei Mängeln der Wohnung. Zudem vertreten wir Mieter bei der Abwehr ungerechtfertigter Kündigungen.

 

Das Wohnungseigentum ist im wesentlichen im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung, einer sogenannten Eigentumswohnung.

Diese stellt ein Sondereigentum an einem Grundstück in der Form einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen oder in einem Reihenhaus, von dem mehrere auf einem gemeinsamen Grundstück stehen, dar. Praktisch immer teilen sich also mehrere Eigentümer an einem Grundstück dessen Eigentum, wobei jede Wohnung eigentumsrechtlich einem eigenen Eigentümer zugeordnet ist.

Rechtlich beruht die  Konstruktion darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in einer Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener Wohnungen geteilt wird und jeder Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil am Grundstück erhält. Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Jeder Miteigentumsanteil wird zu einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch eigenständig geführt wird und rechtlich unabhängig von dem anderen Wohnungseigentum auf dem Grundstück existiert.

Darüber hinaus bestehen in aller Regel Sondernutzungsrechte für bestimmte Bereiche wie z.B. PKW-Stellplätze.

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie etwa die Treppen, der Eingangsbereich, das Grundstück aber auch die Gebäudehülle inkl. der Fenster, stehen im Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Grundsätzlich obliegt der Gemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. In der Regel wird damit aber ein Verwalter betraut.

Die Teilungserklärung  regelt das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Beispiele sind Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Vollmachten für den Verwalter, Regeln für die Auflösung der Gemeinschaft etc.

Die Teilungserklärung hat Vertragscharakter, kann also ihrerseits grundsätzlich nur durch einen Vertrag geändert werden. Hierzu müssen, bis auf die gesetzlichen Ausnahmen, alle Eigentümer zustimmen.

Auf Wunsch übernehmen wir für die Gemeinschaft die Verwaltung.

Weiterhin beraten und vertreten wir Wohneigentümergemeinschaften wie auch einzelne Eigentümer bei Streitigkeiten um die Rechte und Beschränkungen innerhalb der Wohngemeinschaft.

 


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